一房数卖时房屋归属问题-和记娱乐app

随着房地产行业的发展，房产价格的上升，房地产商为了追逐利益，同一房屋出卖多人的现象屡见不鲜，尤其在我国房屋买卖合同的效力和房屋所有权的转移区分的情况下，更是为一房数卖提供了空间。那么在这样的情形下，房屋究竟归谁所有呢？这期我们以案说法来聊一聊一房数卖时的房屋归属问题。

【案情简介】

2008年11月8日，广西壮族自治区贺州市某房地产开发有限公司(下称某公司)与章某签订商品房买卖合同，约定某公司将贺州市太白路某小区第2栋1单元(本案涉诉房屋)出售给章某，章某依约向某公司支付全部购房款54.03万元。2010年5月29日，某公司与杨某签订商品房买卖合同，约定某公司将涉案房屋出售给杨某，付款方式为签约当日支付17.12万元，余款以银行贷款方式支付。2011年1月26日，某公司将房屋交付杨某，后杨某装修居住至今。2011年10月，章某向贺州市八步区人民法院起诉，请求判决某公司交付房屋，并办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金以及赔偿逾期交房租金损失。

【案件焦点

1.两份合同是否都有效？

2.房屋所有权最终归谁？

【法院判决】

法院经审理认为，某公司与章某签订的商品房买卖合同为合法有效合同。因无证据证明杨某与某公司之间存在恶意串通的故意，故杨某与某公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。本案中，章某和杨某均与某公司订立了有效的商品房买卖合同，且未办理房产所有权证，而涉诉房屋已由杨某先行占有，故在买受方章某与杨某对涉诉房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方杨某的合同。

【法律分析】

一房数卖是指出卖人分别与两个以上的买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个以上不同的买受人，此时房屋所有权的归属需要综合考虑多种因素。

首先，多个就同一房屋订立的合同均为有效合同，即各买受人均享有请求出卖人转移房屋所有权的债权。一方买受人已经办理产权登记，该买受人依登记取得房屋所有权；买受人均尚未办理产权登记时，优先履行受领房屋一方买受人的合同；均未受领的，优先履行先付款一方买受人的合同；均未受领且均未付款的，优先履行合同先订立一方买受人的合同。故在本案涉诉房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。

【法律依据】

《民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

《民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《民法典》第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》

审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。