当土地征收真的来临，我们应该做好哪些准备？-和记娱乐app

多数人听到要征地拆迁了，发现自家也在征收范围内就会感到焦急，感觉自己家马上要被拆了，得赶紧做功课找律师咨询，补补法律常识和征地拆迁知识。而另一部分人，则沉浸在拆迁的喜悦中，想着自己拆完就有钱了，变成拆二代，漫不经心的过着每一天。当快要拆到自己家的时候，才明白自己对征地拆迁一无所知。不过这个时候才反应过来的话，早已为时已晚。今天昌运拆迁律师就和大家聊一聊征地征收最开始要注意的问题：

在全国范围内，各地征地拆迁都在如火如荼地进行着，随之而来的是越来越多的农村的集体土地被征收为国有。在土地征收过程中改变土地性质，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是“征地批文”，由此可见，征地批文在土地征收中的重要性。

由此我们知道，征收来临之时，所下发的征地批文是十万分重要的，那么什么是征地批文？

结合《土地管理法》的相关规定，给大家做一下解读：

征地批文是指按照人民政府按照法律规定，将属于农民集体所有的土地强制转变为国家土地的行为。在《土地管理法》第四十四条、四十五条也明确指出，只有国务院或者省级当地部门批准的征地行为的才是合法的，并且国务院对批准权限也是有要求的（1）基本农田（2）基本农田以外的耕地超过35公顷（3）其它土地超过70公顷的。征收农用地，还应当先行办理农用地转用审批。其他情况需要经过省级人民政府审批，并需报国务院备案。

在土地征收中，是由市、县级人民政府发布张贴征地批文的，故而很多被征收人误以为是否征地是由市、县级当地部门说了算，这就大错特错了，合法的征收是必须要有国务院或省级人民政府的批文的。

在土地征收中，有些情况会告知被征收人没有征收批文，例如（1）以租代征，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中有明确规定，不能将农用地改为建设用地。禁止用“以租代征”等方式将农民的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

（2）协议拆迁，没有征地批文，而去签订协议拆迁。通常不是相关部门主导的拆迁，而是民事主体与被征收人订立民事协议，用这种方式实现对其房屋征收，这种情形不具有强制性。

（3）未批先占，《土地管理法》第76条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。

有些用地单位为了规避征地审批手续，往往会以上述几种情况进行征收，并且常常由村委会协助组织实施。这些情况下，一般没有征地批文，这也是严重违法征收行为，农民可以直接拒绝。

当然，有了征地批文也不一定合法，例如：

（1）的确有征地批文，但是早已经失效了的。这里昌运律师要提醒大家一下，批文有效期只有两年。满两年未实施征地的，批文就自动失效。

（2）以化整为零的方式拆分审批，一些地方为了规避国务院的审批，将单个项目拆分审批，下放土地审批权限，这是严重违反法律规定的。所以，在征收时被征收人一定要看清征地批文上的征地四至范围及面积与实际征收面积是否相一致，是否存在上述违法审批行为。

（3）少批多占，《土地管理法》第76条规定，超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。实践中，被征收人一定要注意审批的征地面积与实际的征地面积是否一致。