业主一房数卖怎么办-和记娱乐app

　　《合同法》第 44 条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《合同法解释一》第 9 条规定：“依照合同法第 44 条第 2 款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

据此，我们认为，未经登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的。房屋过户登记属于物权行为而不属债权行为，其不影响合同的效力。第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在出卖人的手中，出卖人当然享有包括处分权在内的所有权的诸项权能。与第二个买受人签订买卖合同，同样是出卖人行使处分权的体现。至于第一个买受人，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，同样也就不可能被第三人所侵犯。

作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。《合同法》第 121 条之所以规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而未规定由第三人直接向合同中的受害方承担侵权责任， 原因就在于债权不具有对世性从而不能成为侵权的对象。“一房数卖”案件中的第一个买受人，由于尚未取得房屋的所有权，因此不能声称第二个合同侵犯了其所有权。第二个合同既然不属于侵犯他人合法权利的合同，当然不应被认定为无效。因此，“一房数卖”的前后数个合同依法均属有效。对于“一房数卖”的买受人而言，均能够按照有效合同主张权利保护。