房产律师靳双权：购买商铺引发的一房二卖纠纷-和记娱乐app

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告袁女士起诉称：我与甲市乙区xx广场于2010年9月11日签订了《xx广场认购协议书》一份，约定由我出资114136元购买位于甲市乙区xx广场项目1号楼302号商铺。现在我已交付了全部房款，协议签订后，我多次催促被告与我签订《商品房买卖合同》，但被告拒不签订合同，直至2012年1月5日出具书面答复，承诺自2012年1月5日起30个工作日内，如不签订网上备案合同，就立即退房，并按约定承担违约责任，现已过承诺期限，为维护我的合法权益，请求法院判令：1、解除我与甲市乙区xx广场签订的《xx广场认购协议书》;2、被告返还我已付购房款114136元;3、被告自2010年9月11日起至判决确定的履行期限届满之日止，按照银行同期贷款利率支付利息。

　　二、被告辩称

　　被告贾女士答辩称：本案是因为被告l公司欺诈性的“一房二卖”行为导致，被告l公司应当承担相应的法律责任，我方不承担给付责任。恳请法院在查明案件事实的基础上，依据证据材料认定我方与l公司之间的房屋买卖合同关系，被告l公司应当因自身的过错行为承担相应的法律责任，判决我方不承担任何给付责任，以维护我方的合法权益。

　　被告l公司答辩称：我公司与原告没有直接的合同关系，我公司从未直接或间接与原告签订过任何合同，我公司不是合同相对人。原告的商铺购买款交到了xx广场的账户，2010年1月28日，被告贾女士以个人名义向甲市乙区工商局申请注册xx广场，因此是被告贾女士收取了原告的费用，我公司没有收取购房款，故不应承担返还购房款及利息的责任，原告起诉我公司，没有事实及法律依据，原告要求的损失与我公司无关;另，原告的全部诉讼请求，均已过诉讼时效，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据原告所提供证据2010年签订商铺订购合同书，距今已经八年时间，原告并无中止，中断，延长事由的，故请求驳回原告的诉请。

　　三、法院查明

　　2010年2月17日,原告与xx广场签订了《xx广场认购协议书》一份，约定原告在xx广场购买位于甲市乙区xx广场1号楼302号商铺一处，面积为12.71平方米，单价为8980元/平方米，房屋价款合计114136元，原告于2010年2月17日交付了房款20000元，于2010年2月18日由交付了剩余房款94136元，房款已全部交付完毕。2010年9月11日，原告又与xx广场签订《商铺定购合同书》一份，约定原告将上述商铺交给xx广场，并授权xx广场代为招商、出租及管理，期限为三年，自开业日期起计算。同时双方还约定“在委托年限内，乙方每年按房价总额8%的标准获得固定租金，2010年10月15日支付第一年租金，次年的同一日期支付第二年租金，依次类推”。另双方还约定“xx广场在签订商铺定购合同书后的180个工作日内，负责给原告签订商品房买卖合同及相关证件的办理”。

　　2011年12月21日，xx广场向业主出具承诺书，表示为了解决xx广场与各位业主之间的纠纷，及时答复和解决业主所提出的问题，xx广场设专门办公室并指派工作人员登记并处理业主所提出的问题(办公室地址及工作人员联系电话3日内公布)。xx广场与各位业主形成的租赁关系，已按约定如期支付了租金，今后不管是否如期开业，租金如约照付，并承诺1号楼商场于2012年5月1日前开业。xx广场承诺，2012年5月1日前给1号楼商场业主办理产权过户手续，对于晚办理产权过户按约定标准承担责任。在本承诺之前每延迟一日按购房款的万分之一承担违约责任;在本承诺之后每延迟一日按购房款的万分之二承担违约责任;如果2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，xx广场同意退房。对于部分业主现在要求退房的可以通过协商解决，协商不成的可以通过人民法院诉讼解决。本承诺经过公证后生效”。

　　2011年12月21日，被告l公司xx广场商业区项目部做出承诺书，该承诺书记载“尊敬的xx广场业主：甲市l房地产开发有限公司xx广场商业区项目部开发的商业区，其中两座商场(1号楼和2号楼)，均卖给了xx广场，该购物中心的负责人为贾女士。……由于1号楼商场涉及诉讼，待该案结束后将整体产权过户到贾女士名下，以同样的方式再过户到各位业主名下。“xx广场商业区项目部”不但承担将这两座商场的产权过户到贾女士名下，还承担监督贾女士按照各位业主与xx广场所签订的买卖合同的约定，于2012年5月1日前逐一以小商铺的形式将产权过户到各位业主名下”。

　　另查：xx广场已将2010年10月至2013年10月三年的租金返还原告。2007年10月16日，l公司与tf公司分别签订了《xx广场住宅区购物中心购买合同》(以下简称《购买合同》),及《xx广场住宅区购物中心购买合同补充协议》(以下简称《补充协议》)上述购买合同及补充协议tf公司盖章时间为2007年9月30日。双方约定，tf公司提供设计方案，l公司负责对xx广场商业用地的建设施工。

　　2007年10月15日、2008年1月8日，l公司与xl公司分别签订了《购买xx广场c区商业用地的协议》及《购买xx广场c区商业用地的协议一》，约定l公司将地块出售给xl公司开发建设，并依据l公司授权，由xl公司刻制“甲市l房地产开发有限公司xx广场商业区项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。

　　因l公司与tf公司在履行合同过程中产生争议，tf公司认为l公司违反约定未按合同约定正式交付房屋，私自出售应由tf公司出售的房屋，并拒不给tf公司办理相应的土地过户手续向甲市中级人民法院提起诉讼。本案经过一审再审，最后终审判决：1、tf公司与l公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行;2、驳回l公司的反诉请求;3、驳回甲市tf购物有限公司的其他诉讼请求。

　　2012年7月10日，被告l公司xx广场商业区项目部与钱先生、贾女士签订商铺买卖协议，约定将包含原告购买商铺在内的2061个小商铺出售给钱先生、贾女士，并约定“以前所签《参建协议》全部作废。

　　本案被告贾女士与tk公司法定代表人安某系夫妻关系，且在2007年11月27日，贾女士成为该公司监事。2010年2月30日，该公司向工商行政管理部门申请将公司股东变更为安某、安某甲。安某甲系安某儿子(1989年3月29日出生)。2012年7月10日，该公司向工商行政管理部门申请增加贾女士为该公司股东，至此该公司股东为安某、贾女士、安某甲三人。

　　四、法院判决

　　1、解除原告袁女士与甲市乙区xx广场于2010年2月17日签订的《xx广场认购协议书》;

　　2、被告贾女士、甲市l房地产开发有限公司共同于本判决生效后十日内一次性返还原告袁女士商铺购买款114136元并支付相应利息(以114136元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2010年9月11日起计算至判决确定的履行期限届满之日止，返租期间利息应予扣除)。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为：原告与xx广场(贾女士为个体业主)签订了《xx广场认购协议书》的事实存在，且协议已经部分履行，原告交付了全部房款，被告贾女士向原告支付过三年租金。因本案涉诉房屋存在纠纷，无法按约定期限办理产权转让手续，被告承诺如不能在2012年5月1日前为买方办理产权手续，买方可以要求退房，后被告未能在该时间内为原告办理产权登记，原告诉至法院要求解除协议。对上述事实各方当事人没有争议，依法予以确认。因协议解除的条件已经成就，故对原告要求解除双方签订的《xx广场认购协议书》的诉请，予以支持。因协议解除，xx广场(即贾女士)收取原告的商铺购买款应当予以返还，并支付占用期间的利息。

　　关于被告l公司是否与被告贾女士承担连带责任问题。从查明的事实看，本案涉及的商铺所在房屋系l公司与tf公司之间签订合同，由tf公司提供设计方案和图纸，l公司负责开发建设，建成后，整体销售给tf公司。而在l公司履行与tf公司协议过程中，l公司又与xl公司签订《购买xx广场c区商业用地的协议》及《购买xx广场c区商业用地的补充协议》，双方约定由xl公司出资，并由l公司向甲市人民政府办理国有土地使用权转让手续，且l公司授权xl公司成立“甲市l房地产开发有限公司xx广场商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售，并独自承担投资开发风险。同时双方还约定l公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。靳律师认为，通过双方约定，l公司与xl公司之间实际已经形成商品房合作开发关系。而xl公司于2007年10月15日与l公司签订协议后，于2007年10月20日，又与tk公司、hx公司签订《合作协议》，三方约定购买xx广场c地块商业用地事宜具体合作方式。tk公司出资4千万元，xl公司出资3千万元，hx公司出资2千万元，并约定将出资款汇到xl公司账户，由xl公司统一与l公司签订购置协议，且三方还约定共同组建xx广场c区项目部，项目经理由hx公司担任，项目副经理、财务会计由xl公司担任，项目副经理、财务出纳由tk公司担任，项目实施主要由hx公司负责，每月召开一次投资人会议，重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定，xl公司、hx公司、tk公司作为一个整体并由xl公司作为三家企业的代表与l公司签订协议后，由该l公司与上述三家企业共同进行了案涉房屋的开发销售。

　　2008年4月10日l公司出具的《授权书》中“甲市l房地产开发有限公司为开发xx广场商业区，设立甲市l房地产开发有限公司xx广场商业区项目部”的记载，可以认定l公司与xl公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。被告贾女士作为tk公司的监事，其于2010年1月28日以个人名义向甲市乙区工商局申请并注册xx广场，并于2010年2月份向原告等业主销售商铺，对于贾女士的销售行为合作各方均明知且没有异议，应视为l公司及合作各方为履行合作协议，以贾女士的名义设立了xx广场，该中心对外从事的与合作相关的民事行为，应由合作各方共同承担责任。故对原告要求l公司承担返款责任的诉讼请求，予以支持。至于l公司与合作各方之间的权利义务关系，不属于本案处理范围，不予处理。另外，l公司将房屋的产权转移到贾女士等人名下的行为，应视为履行合作协议的行为，二被告主张存在买卖关系证据不足，不予支持。