北京房产律师靳双权浅析农村房屋连环买卖纠纷-和记娱乐app

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告曹某甲起诉称：2007年6月16日，第三人程先生、顾女士和被告刘先生、谢女士签订房屋卖尽契约一份，程先生、顾女士将其坐落于l县l镇l村136号房屋卖给被告所有，契约签订后，刘先生、谢女士依约向程先生、顾女士交付购房款。2010年9月12日，刘先生、谢女士将上述房屋又转让给我所有，并向我出具房屋卖尽契约一份，我依约交付款项。现l县要拆迁我购买的上述房屋，有关部门拆迁手续需要其原来房屋所有人即程先生、顾女士予以签字，我要求程先生、顾女士协助办理并愿意给予适当误工费补贴，可程、顾二人却提出其房屋是卖尽给刘先生、谢女士，而不是我，以巨额红包作为办理条件，双方协商未果。所以请求法院判令：1、确认我和被告及第三人之间分别于2010年9月12日、2007年6月16日签订的关于l县l镇l村136号房屋买卖契约有效;2、第三人程先生、顾女士及被告刘先生、谢女士无偿协助我办理上述房屋拆迁建筑安置等用房手续及过户手续;3、本案诉讼费由被告及我方承担。

　　二、被告辩称

　　被告刘先生、谢女士未作答辩，也没有提供证据材料。

　　第三人程先生、顾女士陈述称：我方与被告之间签订的不是房屋买卖契约而是宅基地买卖契约，属于非法转让土地，应当自始无效;涉案房屋自修建至今没有任何装饰居住，没有任何房屋的产权证明，本案不能直接适用信访答复的相关内容;被告与原告签订的协议无效，因为没有有效的权利来源，无物权登记手续，被告所获取的所谓房屋及宅基地有待确认;原告要求确认我方与被告之间的合同有效，法院应当驳回其起诉，因为此系我方和被告之间的合同，适用合同相对性，与本案原告无关;本案被告与我方之间确认合同无效纠纷已经立案，本案应当中止审理。涉案房屋与宅基地使用权已经不存在，房屋已经被拆除，宅基地已经被新区指挥部收回，因此，对原告的第二项诉讼请求应予驳回。

　　第三人程先生、顾女士向法院提出独立的诉讼请求：我方与被告刘先生、谢女士之间签订的协议违反了法律法规关于禁止农村房屋买卖的强制性规定，应当依法确认该协议无效。所以请求判令：依法确认我方和被告刘先生、谢女士之间于2007年6月16日签订的关于l县l镇l村136号房屋买卖契约无效。

　　三、法院查明

　　第三人程先生与顾女士，被告刘先生与谢女士均系夫妻。2007年6月16日，程先生、顾女士将坐落于l县l镇l村136号两层楼房屋以212800元价格出卖给刘先生夫妇，双方签订契约一份。2010年9月12日，刘先生、谢女士夫妇将上述房屋以66万元价格出卖给原告，双方签订契约一份。上述两手房屋买卖契约签订后，买受人均已支付了相应的购房款，出卖人亦将涉案房屋交付给买受人使用。2015年4月22日，l县房屋拆迁产权调查领导小组发布《l县xx区l大道建设项目(l村)被拆迁房屋调查认定公示》，认定本案诉争房屋所有权人为郭某，为2层砖木结构，建房时间为1992年航拍前，建筑占地面积大于25平方米，为居住功能，并延续使用至今的事实。第三人未在公示期限内提出异议，但于2015年5月6日向l县信访局反映将其房屋安置给他人存在错误。并于2015年6月16日向l县xx区工程建设指挥部提出《公示异议报告》，认为案涉房屋属第三人程先生所有，应撤销认定房屋所有权人为郭某的公示，重新公示房屋所有权人为程先生。2015年7月2日，l县xx区工程建设指挥部作出《信访事项答复意见书》，经调查核实认定，案涉房屋未办理土地使用证和房屋所有权证，未经有效审批，但该房屋在1992年航拍图上有影像显示，符合l县房屋拆迁安置补偿条件。同时认为程先生对案涉房屋提出的买卖双方有产权纠纷问题，l县xx区将待双方协调或经法院判决后，予以安置。

　　另查，郭某为原告曹某甲的儿媳妇。庭审中原告明确其第一项诉讼请求为：确认原、被告于2010年9月12日签订的关于l县l镇l村136号房屋买卖契约有效，以及被告与第三人之间于2007年6月16日签订上述房屋买卖契约有效。第二项诉讼请求中办理的手续指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、其他建房审批手续，以及土地证、房产证的过户手续。诉讼过程中，原告撤回其第二项诉讼请求。

　　四、法院判决

　　1、确认原告曹某甲与被告刘先生、谢女士于2010年9月12日签订的关于l县l镇l村136号房屋买卖合同有效;

　　1、确认被告刘先生与第三人程先生、顾女士于2007年6月16日签订的关于上述房屋买卖合同有效;

　　3、驳回第三人程先生、顾女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，本案各方当事人之间签订的房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。程先生、顾女士以刘先生、谢女士为非农业户口，不能购买农村房屋及其宅基地为由主张涉案房屋买卖合同无效，于法无据，不予支持。第三人程先生、顾女士主张涉案房屋为2003年被烧毁后重建，没有有效权利来源，没有事实依据，不予支持。原告曹某甲申请撤回第二项诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。