案例分析|房屋租赁合同无效情况下损害赔偿责任分摊问题。-和记娱乐app

[法院裁判要旨] 法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的， 应当各自承担相应的责任。具体到本案，关于本诉的第一项、第二项诉请。餐管家公司法定代表人丁某与爱华公司签订《房屋租赁合同》所承租的爱华创意园的园区东南侧餐厅已经由杭州市国土资源局萧山分局查明为未经批准、非法占用村集体土地建造的无产权证建筑物，并于2014年5月27日作出萧土处字[2014]第 203号行政处罚决定书，故双方签订《房屋租赁合同》应属无效，爱华公司应返还餐管家公司剩余押金 30000 元，故对餐管家公司要求确认与爱华公司签订的《房屋租赁合同》无效以及返还押金30000 元的诉讼请求，本院予以支持，至于利息并无合同及法律依据，本院不予支持。关于各方的过错情况与责任比例。本案中，爱华公司将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给餐管家公司，其对合同无效具有过错；餐管家公司在租赁涉案房 屋前有义务了解该房屋的产权归属，其对合同无效亦有一定过错。至于云虹公司辩称其与餐管家公司不存在任何的合同关系，并在司法拍卖后多次要求餐管家公司搬离，但其并未提供相应的证据 材料予以证明，且餐管家公司和爱华公司均表示，案涉园区被拍 卖后三方对租赁关系的转移进行了协商， 同时在司法拍卖后长达一年多的时间内，云虹公司仍默许餐管家公司继续使用案涉房屋， 并多次收取餐管家公司支付的 “房租”及 “水电费”，云虹公司的行为事实上已与餐管家公司建立了新的租赁关系，鉴于案涉房屋的性质，上述租赁关系亦属无效。云虹公司明知案涉房屋系违 章建筑仍将其出租给餐管家公司，对合同无效也存在一定的过错。此外，餐管家公司在云虹公司发出拆除通知且给予其要求的 15 天时间的情况下，未能充分进行资产转移和撤离，云虹公司在未与餐管家公司协商一致的情况下对案涉房屋进行拆除，双方均对损 失的产生和扩大负有一定的责任。综上，本院根据租赁期限、各方过错情况等因素，酌情确定爱华公司承担 20%的责任，云虹公司承担 60%的责任，餐管家公司自行承担 20%。

01

2020 年 4 月 8 日，爱华公司（出租人）与丁某（承租人） 签订《房屋租赁合同》，承租位于爱华创意园的园区东南侧餐厅， 用作配餐中心、餐厅及办公用途。合同约定租赁期限为 2020 年 5 月 10 日至 2025 年 5 月 9 日，押金 50000 元，租金 100000 元/年。合同第七条约定， 出租人若将房产所有权转移给第三方时，本合 同对新的房产所有者继续有效。第九条第 4 点约定， 出租人因房 屋权属有问题或非法出租房屋而导致本合同无效时， 出租人应赔偿承租人损失。合同签订后餐管家公司于 2020 年 4 月 10 日向爱华公司支付押金 50000 元及 2020 年 5 月 10 日至 2021 年 5 月 9 日 租金 100000 元，并对上述场地进行装修。爱华公司于 2020 年 8月 20 日退回 20000 元。

浙江众诚房地产评估事务所有限公司接受本院托进行司法拍卖评估，于 2020 年 5 月 15 日出具《土地估价报告》[浙众诚（2020） 估字第土 0030 号]和《房地产估价报告》 [浙众诚所评（2020）萧  字第 f0022 号]，其中《土地估价报告》显示土地估价期日 2020  年 1 月 17 日，估价日期为 2020 年 1 月 17 日至 2020 年 5 月 15 日；《房地产估价报告》价值时点为 2020 年 1 月 17 日，附表中的无 产权证建筑物项下房 2 面积为 721.44 平方米，评估价值 76.44 万 元，备注为 “食堂，其中 570.30 平方米位于土地红线外”。因被执行人未履行（2016）浙 0109  民初 4737 号民事调解书确定的义务，本院于 2020 年 7 月 10 日至  11 日在司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人所有的位于杭州市萧山区党湾镇幸福村， 总建筑面积为33860.84 平 方 米 的 房 屋（其 中 已领 取产 权 证 的建 筑 面 积 为31554.32 平方米，未领取产权证的建筑面积为 2306.52 平方米）、 室内装修及面积为 12359.64 平方米的国有土地使用权和附属物、 机器设备一批（包括货梯 2 台、客梯 2 台）， 以及被执行人所有的位于杭州市萧山区党湾镇幸福村，面积 为 1184 平方米的国有土地使用权。司法拍卖网页内的拍卖标的物调查情况表中未显示丁某与爱华公司签订的租赁合同。2020 年 7 月 11 日，云虹公司以 70500000 元的最高价买受上述拍卖标的物。2020 年 8 月 5 日，本院作出（2017）浙 0109 执 205 号之九执行裁 定书，裁定被执行人所有的位于杭州市萧 山区党湾镇幸福村，总建筑面积为 33860.84 平方米的房屋（其中 已领取产权证的建筑面积为 31554.32 平方米，未领取产权证的建 筑面积为 2306.52 平方米）、室内装修及面积为 12359.64 平方米 的国有土地使用权和附属物、机器设备一批（包括货梯 2 台、客 梯 2 台）[房屋产权证号：杭房权证萧字第 00071699 号、第 00071701 号、第 00071700 号，土地使用权证号：杭萧国用（2009）第 3300006 号， 内容详见浙众诚所评（2020）萧字第 f0022 号房地产估价报告、杭萧资评报（2020）第 33 号资产评估报告书]归买受人云虹公司所有；被执行人所有的位于杭州市萧山区党湾镇幸福村，面积为 1184 平方米的国有土地使用权进行评 估[土地使用权证号：杭萧国用（2014）第 3300009 号，内容详见 浙众诚（2020）估字第土 f0030 号土地估价报告]归买受人云虹公司所有。所有权均自本裁定送达买受人云虹公司时起转移。

2020 年 8 月 20 日，餐管家公司向云虹公司法定代表人宋某账户转账 50000 元，转账说明为“房租”；2021 年 5 月 19 日分两 次向宋芳芳转账 28000 元、22000 元，转账说明分别为 “ 2021.5 月-2022.5 月房租余额”、“2021.5 月-2022.5 月房租预额”；2021 年 6 月 30 日向宋芳芳转账 1783.1 元，附言 “餐管家 5 月份水电 费”；同年 8 月 12 日转账 4296.8 元，备注“6 月份水电费”；同 年 8 月 12 日转账 8575 元，备注 “ 7 月份水电费” ；2022 年 1 月 14 日转账 19941.3 元，备注 “8 至 11 月份水电费”。期间，餐管家公司继续占有使用案涉房屋。

2022 年 3 月 5 日，云虹公司发送《拆除通知》，载明因某府要求，于 2022 年 3 月 7 日对食堂餐厅所在的整幢违建房进行拆除，请于拆除日之前将房屋内物品搬离干净减少不必要的损失、拆除当日不得再生产、不得有任何人员在里面，避免安全事故的发生，请积极配合，以保障拆除工作顺利进行。餐管家公司于同日作出 《关于拆除通知的回复》，载明本人自 2020 年 5 月租赁该房屋时， 未被告知该房屋属于违章建筑，并且我们目前仍然在合法租赁期 内，按照合同相关条款约定，贵公司需要对我目前该房屋的装修 及设备投资损失进行赔偿，贵公司需要对我立即停止经营，产生的经营损失进行赔偿；以及我公司立即停止经营所产生的违约责任及损失由你公司全部承担。从即日起，我公司内资产转移撤离，至少需要15天的合理时间才能妥善安排，若你方仍然执意强行拆迁，给我方带来人员伤亡、财产损失， 由贵公司全权承担。2022 年 3 月 7 日，丁大锦向浙江省杭州市湘湖公证处申请办理保全证据公证，公证处人员会同拍照人丁某、摄像人孙某于同日来到案涉场地对建筑物外观、装修现状、设备、工具等进行拍照录像。浙江省杭州市湘湖公证处出具（2022）浙杭湘证字第 1443 号 公证书。后云虹公司于同年 3 月 20 日拆除案涉房屋，拆除后房屋内部分物品现仍堆放于云虹公司内。

另查明，杭州市萧山区市场监督管理某局于 2021 年 7 月 28 日向餐管家公司颁发营业执照，餐管家公司成立日期为 2020 年 4 月 10 日，营业期限 2020 年 4 月 10 日至长期，法定代表人丁大锦。餐管家公司以案涉浙江省杭州市萧山区党湾镇幸福村爱华创意谷 文化创意产业园 4 号楼作为注册和经营地址，办理环境管理体系 认证证书、质量管理体系认证证书和职业健康安全管理体系认证 证书，发证日期为 2021 年 7 月 20 日，有效日期至 2024 年 7 月 19日，支出咨询认证服务费 14600 元。

审理过程中，根据餐管家公司的申请，本院依法委托浙江之 源资产评估有限责任公司对杭州市萧山区党湾镇幸福村爱华创意 谷文化创意产业园 4 号楼被拆除的装修及设备物品在评估基准日 2022 年 3 月 20 日所表现的市场价值进行评估。浙江之源资产评估 有限责任公司于 2023 年 5 月 10 日作出资产评估报告书，评估结 论为：纳入评估范围的厨房装修及辅助设施、厨房设备和厨房用 具在评估基准日 2022 年 3 月 20 日的汇总结果为人民币叁拾万肆 仟柒佰叁拾柒元整（304737 元），其中厨房设备及厨房用具评估 净值 68422 元，装修及辅助设施评估净值 236315 元。餐管家公司支出评估费 25000 元。

根据爱华公司申请，本院依法开具调查令，调取了餐管家公司2021年的财务报表及纳税记录。根据国家税务总局杭州市萧山区税务出具的利润表，餐管家公司 2021 年本年累计营业收入2466950.93 元，扣除各项支出后净利润为-6909.67 元。

再查明，杭州市国土资源局萧山分局于 2014 年 5 月 27 日对杭州爱华文具有限公司作出萧土处字[2014]第 203 号行政处罚决定书，载明：杭州爱华文具有限公司于2009 年3月，未经批准，非法占用萧山区党湾镇幸福村集体土地 867 平方米，其中基本农田337平方米，有条件建设区、其他农用地530 平方米，建筑面积728 平方米，用于建职工食堂及附属设施。萧山区党湾镇土地 利用总体规划为基本农田、有条件建设区、其他农用地。杭州爱 华文具有限公司违反了《中华人民共和国土地管理法》《基本农 田保护条例》，决定处罚如下：一、责令退还非法占用的 867 平 方米土地；二、 限期拆除在非法占用的基本农田 337 平方土地上 新建的 285 平方米建筑物及其他设施，恢复土地原状；三、没收在非法占用的有条件建设区、其他农用地 530 平方土地上新建的443 平方米建筑物和其他设施；四、并处基本农田 337 平方每平方米60元的标准，有条件建设区、其他农用地 530 平方每平方米 30元的标准，处罚人民币叁万陆仟壹佰贰拾元整。于原告诉请及理由

原告本诉诉称：2020 年 5 月 10 日，餐管家公司法定代表人丁某与爱华公司签订房屋租赁合同，承租位于爱华路和梅林大道交界口的爱华创意园的园区东南侧餐厅。合同约定租 赁期限为 2020 年 5 月 10 日至 2025 年 5 月 9 日，押金为 5 万元， 租金为一年 10 万元。合同签订后，餐管家公司进行公司注册，并 且立即安排装修、购买设备及公司运营管理的各项工作。2020 年 8 月中旬，云虹公司老板孙建告知房租以后交给云虹公司，餐管 家公司才得知爱华创意园被拍卖， 由云虹公司中标。后经三方协 商约定云虹公司承继之前的房屋租赁关系，餐管家公司按约缴纳 租金。2022 年 3 月 2 日，孙建通知餐管家公司其租赁房屋为违 章建筑，某府要强制拆迁，3 月 7 号要撤场。2022 年 3 月 7 日餐 管家公司向湘湖公证处申请证据保全，当天完成证据保全工作。3 月 16 日餐管家公司通知云虹公司将进行评估鉴定，暂时难以搬离， 2022 年 3 月 20 日云虹公司并未通知餐管家公司将承租房屋拆除， 导致餐管家公司无法进行评估鉴定，故诉至法院，请求判令：1. 确认餐管家公司与爱华公司签订的房屋租赁合同无效；2.爱华公 司返还餐管家公司押金 30000 元及自 2020 年 4 月 10 日至实际履 行之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；3.云虹公司返还餐管家公司租金 25000 元及自 2021年 4 月 10 日至实际履行之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷 款市场报价利率计算的利息损失；4.爱华公司、云虹公司赔偿餐 管家公司无法常运营造成的间接损失 576000 元（企业不能续营 的营业损失 498000 元、人员工资赔付损失 63400 元、体系证书无 法使用损失 14600 元）；5.爱华公司、云虹公司赔偿装饰装修损 失 304737 元；6.爱华公司、云虹公司支付公证费 3000 元及评估鉴定费 25000 元；7.本案诉讼费用由爱华公司、云虹公司承担。审法院裁判理由及判决结果

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建  设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第四条规定，房屋租  赁合同无效， 当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有  使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效  受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七  条、第十一条、第十二条的规定处理。《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条规定，合同无效后，行为人因该行为取得的财产， 应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的， 应当各自承担相应的责任。具体到本案，关于本诉的第一项、第  二项诉请。餐管家公司法定代表人丁大锦与爱华公司签订《房屋  租赁合同》所承租的爱华创意园的园区东南侧餐厅已经由杭州市  国土资源局萧山分局查明为未经批准、非法占用村集体土地建造  的无产权证建筑物，并于 2014 年 5 月 27 日作出萧土处字[2014]  第 203 号行政处罚决定书，故双方签订《房屋租赁合同》应属无效，爱华公司应返还餐管家公司剩余押金 30000 元，故对餐管家公司要求确认与爱华公司签订的《房屋租赁合同》无效以及返还 押金 30000 元的诉讼请求，本院予以支持，至于利息并无合同及 法律依据，本院不予支持。关于各方的过错情况与责任比例。本 案中，爱华公司将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给 餐管家公司，其对合同无效具有过错；餐管家公司在租赁涉案房 屋前有义务了解该房屋的产权归属，其对合同无效亦有一定过错。至于云虹公司辩称其与餐管家公司不存在任何的合同关系，并在 司法拍卖后多次要求餐管家公司搬离，但其并未提供相应的证据 材料予以证明，且餐管家公司和爱华公司均表示，案涉园区被拍 卖后三方对租赁关系的转移进行了协商， 同时在司法拍卖后长达 一年多的时间内，云虹公司仍默许餐管家公司继续使用案涉房屋， 并多次收取餐管家公司支付的 “房租”及 “水电费”，云虹公司 的行为事实上已与餐管家公司建立了新的租赁关系，鉴于案涉房 屋的性质，上述租赁关系亦属无效。云虹公司明知案涉房屋系违 章建筑仍将其出租给餐管家公司，对合同无效也存在一定的过错。此外，餐管家公司在云虹公司发出拆除通知且给予其要求的 15 天时间的情况下，未能充分进行资产转移和撤离，云虹公司在未与餐管家公司协商一致的情况下对案涉房屋进行拆除，双方均对损 失的产生和扩大负有一定的责任。综上，本院根据租赁期限、各 方过错情况等因素，酌情确定爱华公司承担 20%的责任，云虹公司承担 60%的责任，餐管家公司自行承担 20%。

关于本诉的第三项诉请和反诉的第一项诉请。本院认为，《房屋租赁合同》 签订后餐管家公司向爱华公司支付第 一年租金 100000 元及押金，后又向云虹公司支付租金 100000 元，餐管家公 司主张与云虹公司实际控制人孙建就租金支付时间达成一致， 爱华公司亦认可三方对租赁关系的转移进行了协商，且结合餐管 家公司后续并未向爱华公司追讨剩余房租以及其向云虹公司宋芳 芳转账说明显示 “2021.5 月-2022.5 月房租预额” 、 “2021.5 月 -2022.5 月房租余额”，而云虹公司并未提出异议，本院对餐管家 公司主张已向云虹公司支付至 2022 年 5 月房屋租金的主张予以采 信。至于爱华公司有无将租金转接，云虹公司可视情另行主张。案涉餐厅已于 2022 年 3 月 20 日被拆除，故云虹公司应当返还剩 余部分房屋租金 13972.6 元。在双方对于租金支付情况存在争议并诉至法院的情况下，要求云虹公司于当时返还租金不具有期待可能性，故对于餐管家公司主张的租金利息损失本院不予支持。综上，本院对于餐管家公司要求返还租金的合理部分本诉诉讼请 求予以支持，对于云虹公司要求餐管家公司支付占有使用费的反诉诉请不予支持。

关于本诉的第四项诉请。首先，经营状况的盈亏受多种因素 影响，餐管家公司未提供有效证据证明搬迁过程中造成实际的营 业损失且 2021 年餐管家公司净利润为-6909.67 元，故本院对餐管 家公司主张企业不能续营的营业损失的诉请，不予支持。其次， 餐管家公司未提供人员工资赔付的相关证明，且在庭审中亦称该 部分款项尚未向员工支付，故对该项损失不予认定。第三，关于 体系证书办证费用损失，考虑到认证费用并非必要的支出，亦非此次房屋拆除的直接经济损失，故本院对此不予认定。

关于本诉的第五项诉请。根据《资产评估报告书》，纳入评 估范围的厨房装修及辅助设施、厨房设备和厨房用具在评估基准 日 2022 年 3 月 20 日的汇总结果为 304737 元整，其中装修及辅助 设施净值为 236315 元。装修及辅助设施为餐管家公司经出租人同意后已形成附合的装饰装修物，且已被拆除，应由各方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，故本院对 236315 元损失金额 予以认定，具体按各方过错比例承担责任。鉴于厨房设备及厨房 用具属于可移动及回收利用物品，本可继续回收利用，本院采纳 爱华公司的相关抗辩意见，对于该部分损失不予认定。云虹公司 抗辩称案涉房屋经司法拍卖后所有权发生转移，其中装饰装修部 分已归云虹公司所有，但根据《房地产估价报告》显示，估价的 时点为 2020 年 1 月 17 日，此时餐管家未对案涉房屋进行装修。房屋及土地所有权的变更不代表房屋内承租人进行的装修所有权 一并转移，只是因为添附导致无法取回，故对于云虹公司的相关抗辩，本院不予采纳。

关于本诉第六项诉请。评估费用系餐管家公司为查明和确定 涉案房屋装饰装修价值所支付的必要的、合理的费用，本院予以认定。公证费系原告自行委托产生，本院不予认定。

综上，餐管家公司因案涉房屋被拆除产生的合理损失为 261315 元（236315 元 25000 元），爱华公司应承担其中的 52263元，云虹公司应承担其中的 156789 元。

关于反诉的第二项诉请。云虹公司提供其自行制作的表格，并无其他充分证据予以证实，故对该项诉请不予支持。案涉食堂 现已被拆除且相关物品已经由评估公司清点评估，餐管家公司应 当搬离堆放于云虹公司处的物品，对于云虹公司的该项诉讼请求，本院予以支持。至于物品堆放期间的占有使用费，鉴于云虹公司并未提供充分的合同及计算依据，本院暂不予支持。案例评析

本案系房屋租赁合同纠纷，案涉租赁的房屋因出租方未取得建设工程规划许可证，按照相关的司法解释规定，案涉房屋租赁被认定为无效合同。无效合同自始无效，因无效合同导致承租人遭受损失，各方应按照各自过错的比例来承担赔偿责任。本案中缪建林律师代理爱华公司，爱华公司作为出租人将未取得建设工程规划区可证的房屋出租给承租人，其自身确实也存在一定过错。但承租人在租赁案涉房屋时，也未尽到合理的审查义务，没有要求出租人出具房屋产权证明文件，故原告自身也存在过错，一审法院的裁判思路也基本与爱华公司代理律师的答辩意见一致，裁判观点也采纳了爱华公司的部分抗辩观点。

本案中关于原告诉讼请求当中各项的损失主张是否合理的问题，律师在此评述：首先关于房屋的固定装饰装修部分，已经成为了房屋的附属物，属于不可拆除的部分，该部分价值按照评估报告确实属于原告的损害；对于可移动、可搬迁的用具部分，属于可以继续使用的，原告应尽早搬离，故对该部分损失，法院未予认定，也不予支持。本案中，原告在诉讼过程中，并没有将其搬迁费用一并提交评估，也未主张搬迁损失，故根据不告不理原则，法院自然也没有进行必要的释明。

关于原告主张公司因房屋拆除而不能继续营业的损失，起初原告并未提交原告公司的历年营业利润表、财务报表等证据予以佐证，仅以此前开票金额的一定比例酌情主张营业损失。作为被告代理律师，主动申请法院调查令前往税务机关调取原告公司纳税申报材料、财务报表、利润表等证据，然而这些证据都证实原告处于亏损状况，故原告主张营业损失自然没有了相应的证据支撑，于法无据。 结

房屋租赁关系在日常生活中大家碰到非常多，房屋无论是居住使用、还是商业经营使用，其中涉及到的法律关系比较复杂，特别是当租赁合同无效的情形下，一方因无效合同造成了经济损失。此时就涉及到损失的分摊问题，损失的分摊系根据合同签订几方的错过程度而定。故无论作为承租人还是出租人，在签订此类合同是一定要注意房屋的产权是否有瑕疵，承租人一旦承租此类房屋，往往是受害者，非常有必要在签订合同时审查房屋的权属性质。

（以上案例素材来源缪建林律师承办的案件）