北京房产纠纷——房屋购买时他人有出资并且装修居住登记人要回后出资人起诉返还出资纠纷-和记娱乐app

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系和记娱乐怎么样予以撤销。

原告诉称

孙某丹向一审法院起诉请求：1．判令秦某博、赵某霞连带返还孙某丹为购买大兴区一号房屋支付的购房款800000元、折抵购房款的钢材款495000元、装修费220000元、契税86472元、公共维修基金42486元；2．判令秦某博、赵某霞支付利息共计4257151元；契税86472．78元、公共维修基金42486元，合计128958．78元。

赵某霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙某丹的全部诉讼请求。

事实和理由：首先，赵某霞对孙某丹借用秦某博的名义购买涉案房屋并不知情，赵某霞与孙某丹没有购房借款的合意。其次，孙某丹以民间借贷为由要求赵某霞、秦某博连带返还涉案房屋购房款80万元，但是该房屋一直由孙某丹占有、使用近10年，不排除其继续占有的可能。因此，孙某丹的权益尚未被侵害，只有在孙某丹腾退房屋后再提起诉讼才符合法律程序。

最后，孙某丹常年没有工作，其与秦某博以夫妻名义共同生活已经法院生效判决认定，因此，自孙某丹账户出资的购房款80万元不是孙某丹的个人财产，而是秦某博的出资。综上，一审法院判决赵某霞向孙某丹返还80万元购房款错误。

被告辩称

孙某丹辩称，首先，赵某霞与秦某博离婚后财产纠纷一案的生效判决已经认定了秦某博、赵某霞对涉案房屋的份额，孙某丹支付了涉案房屋的定金和首付款共计80万元，对该笔80万元享有债权请求权，赵某霞、秦某博都负有返还义务。其次，80万元是孙某丹的个人合法收入。最后，赵某霞主观臆断孙某丹将拒绝搬走，毫无根据。因此，请求二审法院驳回赵某霞的上诉请求。

秦某博辩称，同意一审判决，请求驳回赵某霞的上诉请求。

法院查明

一、秦某博存在重婚行为。

二、孙某丹与秦某博、赵某霞房屋买卖合同纠纷案件情况

孙某丹诉讼请求：1．确认孙某丹、秦某博于2011年11月16日签订的借名买房协议书有效；2．确认孙某丹系北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）的实际所有权人。

2018年8月15日，一审法院作出判决书，查明：秦某博与赵某霞原系夫妻关系，二人于1985年12月7日登记结婚，2016年9月26日秦某博、赵某霞经法院调解离婚。法院认为，涉案房屋的出资人难以认定为孙某丹，若孙某丹能提供充足的证据证明首付款确系其个人财产，其可另行向秦某博主张返还。据此，法院判决：驳回孙某丹的全部诉讼请求。

孙某丹不服上述一审判决提起上诉。二审法院认为，涉案房屋的首付款79万元出自孙某丹银行账户，剩余款项出自秦某博账户，无法认定秦某博账户的出资应视为孙某丹的出资，也无法确信待证事实借名买房关系的存在具有高度可能性，因此，从客观证据展现的情况看，孙某丹仅有部分出资，法院认为二人之间不构成借名买房关系。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

孙某丹不服上述二审判决，向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请再审。北京高院回了孙某丹的再审申请。

三、本案孙某丹的诉讼请求

关于购房款。为购买一号房屋，自孙某丹账户出资800000元（注：包括定金和首付款）。但赵某霞主张上述款项虽出自孙某丹账户，但并非其个人财产，且不应属于民间借贷，双方没有借贷合意。

关于装修款。孙某丹提交了装饰装修合同，合同的发包方为孙某丹，承包方为北京g公司，工程款为99000元，此外，孙某丹主张还曾出资购买装修材料、家具等，并提交收据佐证。赵某霞主张上述款项亦无法证明系孙某丹个人财产支付，且购买的家具、装修等一直都是孙某丹使用，孙某丹亦无权要求返还款项，其中的家具也是秦某博购买。

关于契税、公共维修款。孙某丹提交发票及收据，载明公共维修基金金额为42486元，契税为86472．78元，交款人均为秦某博，孙某丹及秦某博均主张为：孙某丹将现金交付给秦某博后由秦某博向相关部门办理。赵某霞则主张根据交款人情况，无法证明款系孙某丹支付。

关于钢材款。孙某丹提交工业买卖合同，签订时间为2003年3月20日，价款为495000元，并说明系k公司购买的钢材，秦某博系法定代表人，由秦某博签署的买卖合同，并说明此款即为判决书中提及的“日期为2003年4月2日的借条内容为从孙某丹个人借款两次共计捌拾贰万元……孙某丹称2003年4月2日的借条中的820000元包含所欠的钢材款495000元，每次借款均以现金交付”。赵某霞则主张经过之前的司法程序已经确认495000元不成立。

法院认为，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。本案中，孙某丹曾以合同纠纷为案由起诉至法院，要求确认与秦某博之间系借名购房法律关系，但经一审、二审判决，均认定双方不成立借名购房关系，且孙某丹提起再审，亦被北京高院驳回。

现孙某丹以民间借贷纠纷为案由，将对房屋的出资款定义为借款，并要求返还，法院对其主张审查后认为确属孙某丹出资的，应予返还。关于孙某丹主张的对一号房屋的出资800000元，现有证据确认系自孙某丹账户出资，现涉案一号房屋登记在秦某博名下，且赵某霞亦主张一号房屋系秦某博与其婚姻存续期间的夫妻共同财产，故秦某博、赵某霞应当共同返还孙某丹的出资800000元，孙某丹与秦某博、赵某霞未针对涉案的800000元借款约定还款时间、借款利息，故对孙某丹主张的利息，法院不予支持。

关于孙某丹主张的契税、公共维修基金。虽孙某丹与秦某博均认可系孙某丹将现金支付秦某博，由秦某博负责办理并开具票据，但结合生效判决认定的孙某丹与秦某博曾以夫妻名义共同生活，法院对二人陈述存疑，无法认定契税、公共维修基金确系孙某丹出资，故对其返还并支付利息的诉讼请求，法院不予支持。

关于装修费及利息，孙某丹主张装修房屋并占有使用至今，其合法权益尚未受到侵害，对其主张，法院不予支持。

关于孙某丹主张的495000元钢材款及利息，本案系民间借贷纠纷，孙某丹自认钢材款系与秦某博发生买卖合同关系，在本案中，法院不予处理。

一审法院判决：一、秦某博、赵某霞于判决生效之日起十日内支付孙某丹借款800000元；二、驳回孙某丹的其他诉讼请求。

本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，赵某霞与秦某博离婚后财产纠纷一案，一审法院判决登记在秦某博名下的一号房屋归赵某霞所有。该判决已生效。

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点赵某霞是否应与秦某博共同向孙某丹偿还涉案房屋的购房款80万元。首先，80万元购房款系自孙某丹账户支出，故应视为孙某丹的出资。现赵某霞上诉主张该笔80万元是秦某博的出资。，赵某霞应当提供证据证明该笔80万元属于秦某博，但其未提供证据，故本院对赵某霞该项主张不予采纳。其次，虽然孙某丹出资80万元购买涉案房屋后一直居住至今，但是依据之前案件的判决结果，涉案房屋现属于赵某霞所有，故法院判决赵某霞与秦某博共同向孙某丹偿还购房款80万元并无不当。

办案心得

一、证据的重要性

在本案中，赵某霞主张80 万元购房款不是孙某丹的出资，但未能提供有力证据予以证明。这启示我们，在涉及财产纠纷时，当事人应注重收集和保留能够证明资金来源和归属的相关证据，如银行转账记录、收据、合同等。例如，在民间借贷中，借条、转账凭证等都是关键的证据。缺乏证据支持的主张往往难以得到法院的认可。

二、借名买房的风险

孙某丹与秦某博之间的借名买房纠纷历经一审、二审和再审均未得到支持，这凸显了借名买房存在的巨大风险。借名买房可能因缺乏明确的书面约定或足够的证据，导致实际出资人无法主张房屋所有权。这提醒人们在进行类似交易时，务必签订详尽的协议，明确双方的权利义务，并保存好相关证据。

三、婚姻关系对财产认定的影响

本案中，赵某霞与秦某博的婚姻关系对涉案房屋的归属和购房款的性质认定产生了重要影响。这启示我们，在婚姻存续期间的财产处理和纠纷解决中，要充分考虑婚姻法律的相关规定。对于夫妻共同财产的认定和分割，需要有清晰的法律意识和证据支持。

四、诉讼策略的选择

孙某丹最初以借名买房为由起诉，未获支持后，又以民间借贷纠纷为案由要求返还出资款。这表明在处理复杂的纠纷时，选择合适的诉讼策略至关重要。当事人和律师应根据案件的具体情况和证据，制定最有利于维护当事人权益的诉讼方案。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！