住改非在征收中能不能按商铺的标准进行补偿？-和记娱乐app

在房屋征收补偿中，有一类房屋非常特殊，就是居住房改商用的类型房屋，也就是我们常说的“住改非”。这类房屋通常在临街楼房的一层，在经过国家的多年整改后，部分临街商铺被查封，但也有一些因为其防火安全达标且有营业执照等原因被保留下来。

曾经有一位被征收人来咨询过昌运拆迁律师，说自己的商铺遇到了征收，因为自己的商铺是“住改非”所以担心商铺被认定不合法因而得到的征收补偿就不按照商铺计算而是住宅计算。那么临街住房改成商铺遇到征收应该按照商铺计算还是按照住宅计算呢？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

因此，在国有土地上房屋征收补偿中，房屋的性质对房屋价值评估具有重大影响。由于住宅性房屋与非住宅性房屋（经营性用房）具有不同的价值评估标准，因此在实践中需要对房屋性质作出认定，以免对被征收人的利益造成损害。

但是因为“住改非”是介于住宅性房屋与非住宅性房屋之间的类型，因此房屋类型的确定情况复杂，但普遍应该遵守以下三个要点：

第一，被征收房屋的性质是住宅。

第二，被征收房屋在实际上用作经营。

第三，应当按照房屋的实际使用现状进行认定。

当然，在如何认定被征收房屋“经营”事实的存在上，也是有具体要求：

（1）依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体、地点、经营内容等，因此可以直接认定房屋的实际用途。当登记注册地和实际经营地不一致时，应当以实际经营地为准。

（2）完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证可以说明有生产经营活动，免税单位应当提供免税证明。

（3）租赁手续。对外出租的房屋，应当能够提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

（4）经营时间。在实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，一些被征收人会临时将住宅改作生产经营，则此类房屋不被认定为“住改非”类型的房屋。

此外如果某些房屋性质为住宅，而且确实办理了营业执照，但是未进行生产经营，也是不能被认定为“住改非”房屋的。

在实践中，经常有当事人来咨询时说到，征收方在征收时称我的“住改非”类型的房屋是不合法的，无法获得以经营性房屋为标准的补偿款，他们的说法对吗？

首先可以确定的是“住改非”是合法的。根据《中华人民共和国物权法》的规定我们可以知道，物权人拥有充分发挥物之效能的决定支配权。只要在行使权力时，没有侵犯社会公共利益或者他人合法权益，没有违反法律的禁止性规定，就会对其行为的合法性予以认可，也即“法无明文规定即可为”。

也就是说只要当事人对进行商业经营的房屋取得了营业执照登记，进行了税务登记，即使没有办理房屋权属变更，此商业行为也可从法律层面被认定为合法行为。而且我国并未有法律法规明确规定，禁止将住房改作生产经营用房。

在实践中，各地的具体规定各不相同，有按照房屋的实际用途补偿的、有按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定补偿的、也有按照商业用房的补偿标准补偿的。

综上所述，被征收人的房屋如果是属于“住改非”，则补偿标准同住宅性房屋是不同的，具体是根据各地政府的规定来确定。但因为”住改非“的认定情况复杂，所以被征收人在实践中如果遇到了不懂的问题，或对此有存在疑问、异议，应当及时咨询专业律师，避免自己的合法权益受损。