叔侄“借名买房”，房子到底归谁？-和记娱乐app

“借名买房”，相信大家都听说过，虽然人人都知道借名买房存在各种法律风险，如：买房后登记人反悔，借名人难以确权；或房产被登记人转让、抵押、被法院强制执行等，但是由于各种原因，借名买房现象还是层出不穷。那么，借名买房中，房子到底归谁？让我们先看一则案例。

案例简述

顾某1系盛某、顾某之子，顾某2系盛某、顾某侄子。顾某1与顾某2作为买方，与南京某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，并进行产权登记，房屋登记在顾某2、顾某1名下。

2019年，顾某2与顾某、盛某就房屋权属产生纠纷，盛某、顾某遂起诉至法院。盛某、顾某诉称涉案房屋系二人借用侄子顾某2、儿子顾某1名义购买，请求法院确认涉案房屋为盛某、顾某出资购买，并判令顾某2配合办理房屋过户手续。

法院审理

法院经审理认定：双方借名买房的事实成立，涉案房屋系原告以顾某2、顾某1的名义办理购房手续，盛某、顾某是涉案房屋的实际买受人，涉案房屋系盛某、顾某所有，故对盛某、顾某主张判令将涉案房屋变更登记到其名下的诉讼请求一审法院予以支持。对盛某、顾某主张的请求判令确认涉案房屋为盛某、顾某出资购买的诉讼请求，因该诉讼请求系事实问题，不具有诉请利益，一审法院不予判决确认。

顾某2不服一审判决，二审和再审均维持原判。

律师说法

司法实践中，法院审理此类案件时，一般会按以下思路分析：1、认定是否存在借名买房的事实；2、确认借名买房协议效力；3、判决确权或是配合办理过户。

一、是否存在借名买房事实

    法院一般会综合审查以下事实：1、双方有无借名买房的书面借名合同、录音等借名协议；2、借名原因；3、定金、房款、首付款、贷款的实际支付情况；4、实际居住情况、水电费、物业费缴纳情况；5、房产证等权属证书保管情况等。结合双方提交的证据及庭审陈述，法院会认定哪方陈述更加符合事实、具有高度盖然性，双方之间是否存在借名买房事实。

二、借名买房协议效力

如果双方存在借名买房事实，接下来法院会结合借名原因判断借名协议是否有效。对于借名买房合同效力的认定，应当根据我国《民法典》总则编及合同编中合同效力的一般性规定进行判断，即行为人是否具有相应的民事行为能力，行为人的意思表示是否真实，合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违背公序良俗。

一般来说，常见借名原因包括：（一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；（二）争享特定购房优惠；（三）隐藏真实的财产信息；（四）其他原因。

由于借名关系的特殊性及复杂性，协议是否有效需要个案具体分析。常见的几类情况裁判思路如下：1、为规避购买政策性保障住房的借名协议，因违反国家强制性规定、违反公序良俗而无效；2、为规避限购政策而借名的协议，一般不宜认定为无效，但借名人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求登记人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持；3、为规避信贷政策而借名购买商品房协议，不宜认定为无效。

三、纠纷处理方式

    当事人的诉讼请求一般有三种：1、确认房屋所有权；2、配合办理过户；3、确认房屋所有权并配合办理过户。

双方纠纷实际上是债权债务关系，而非物权关系。根据相关法律规定“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”因此，法院一般会审查具备办理过户条件时，裁决配合办理过户；不具备办理过户条件时，向当事人释明后结合原告的诉请，裁决解除借名协议或驳回诉请。对于原告的确权诉请，一般予以驳回。

借名买房中法律风险大、司法审查较为严格，如遇此类纠纷，建议第一时间咨询专业律师，以便最大限度规避风险、保障自己的合法权益。